Antes de cobrar por INSS de Obras, o profissional precisa dominar a sequência inteira: inscrever a obra no CNO, fazer a aferição no Sero, reunir os documentos certos e chegar à certidão negativa (CND). Um curso gratuito apresenta esse caminho. Cobrar pelo serviço exige saber conduzir o caso até a certidão, sem deixar o cliente com habite-se, averbação ou financiamento parados.
Por que tanta gente está oferecendo curso de regularização de obras?
Porque há demanda. A AEAN, associação de arquitetos, engenheiros e agrônomos de Artur Nogueira, promove cursos e workshops em parceria com o CREA-SP, e o tema de regularização de obras entrou nessa pauta.
Quem trabalha com obra, seja contador, engenheiro, arquiteto ou despachante, é procurado por clientes que precisam da certidão e não sabem por onde começar.
O que a Receita exige de toda obra?
Segundo a Receita Federal, toda obra de construção civil precisa passar pela aferição para ser regularizada. É a aferição que permite emitir a certidão negativa de débitos, inclusive para averbar a obra na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis.
Aferição significa "avaliação". É o procedimento que calcula as contribuições sociais devidas pelo uso de mão de obra na construção, reforma ou demolição. Todos os procedimentos de aferição são feitos pelo Sistema Eletrônico para Aferição de Obras, o Sero.
Por que o CNO vem primeiro?
Porque, sem ele, nada anda. A Receita informa que a obra precisa estar registrada no Cadastro Nacional de Obras (CNO) para ser regularizada, e que sem o cadastro não é possível nem regularizar nem emitir a certidão.
Há também a questão do prazo. A IN RFB nº 2.110/2022 traz a obrigação de inscrever no CNO a obra de construção civil sob sua responsabilidade em até 30 dias contados do início da execução.
Para quem presta o serviço, isso muda a primeira pergunta ao cliente. Antes de falar em valor, é preciso saber se a obra já tem CNO e desde quando ela está em andamento.
Aferição indireta ou contabilidade regular: qual é o caminho?
Esse é o ponto central da prática. De acordo com a Receita, obras de pessoa física, ou de pessoa jurídica sem contabilidade regular, só podem ser regularizadas por aferição indireta.
| Responsável pela obra | Caminho de regularização |
|---|---|
| Pessoa física | Aferição indireta |
| Pessoa jurídica sem contabilidade regular | Aferição indireta |
| Pessoa jurídica com contabilidade regular | Na prática da Lansini, o valor é zero |
A IN RFB nº 2.110/2022, em seu art. 242, define aferição indireta como o procedimento de que a Receita dispõe para apurar indiretamente a base de cálculo das contribuições sociais. Na IN RFB nº 2.021/2021, art. 16, cabe à Receita escolher o critério apropriado para avaliar o custo da obra, que serve de base para apurar a remuneração da mão de obra.
O profissional não escolhe o critério. Ele precisa entender como a Receita chega à base de cálculo para explicar o valor ao cliente e identificar o que pode ser questionado. Alíquotas, fatores de redução e categorias de obra estão na IN 2.021, e é ali que o profissional deve conferir cada número antes de fechar proposta.
Quais documentos o cliente precisa levar?
A Receita recomenda ter em mãos, antes de começar:
- o alvará de construção;
- o habite-se da obra;
- as declarações relativas à remuneração dos trabalhadores entregues durante a execução da obra.
Em notícia de abril de 2021, a Receita anunciou que o Sero entraria em vigor em 1º de junho de 2021, integrado ao CNO e ao Sisobrapref Web, sistema de alvarás e habite-se das prefeituras. Anunciou também a possibilidade de calcular a aferição indireta no primeiro dia do mês, sem esperar a divulgação do CUB pelos Sinduscon estaduais.
Como se chega à CND?
O caminho, em ordem:
| Etapa | O que acontece |
|---|---|
| 1 | Obra inscrita no CNO |
| 2 | Aferição feita no Sero, com o número de ordem gerado pelo sistema |
| 3 | Número de aferição formado: inscrição no CNO + número de ordem da aferição |
| 4 | Emissão da certidão de regularidade fiscal de obra com esse número |
O serviço "Emitir certidão de regularidade fiscal de obra", do Portal de Serviços, também permite retificar ou cancelar uma aferição. Em alguns casos é preciso abrir processo digital: certidão com aferição feita em DISO/ARO até 31/05/2021, certidão que não é liberada automaticamente ou que depende de comprovação de algum fato, como uma medida judicial.
Quem pode regularizar: o cliente ou o profissional?
Somente o responsável pela obra pode regularizá-la. Depois disso, qualquer pessoa pode emitir a certidão.
Na prática, o profissional atua em nome do responsável por meio de procuração no e-CAC. Não há regra especial para isso, basta fazer a procuração. Deixe esse passo resolvido logo no início do atendimento.
Preciso de ART ou RRT para prestar o serviço?
Não. Para esse serviço não é necessária responsabilidade técnica. O profissional fica como responsável apenas dentro do e-CAC, e qualquer pessoa pode prestá-lo, seja contador, engenheiro, arquiteto ou despachante.
Quem entrega resultado se separa de quem não entrega pelo domínio do processo, não pelo registro profissional.
Onde o iniciante costuma tropeçar?
As regras acima mostram os pontos em que o processo trava:
- Começar pela aferição sem checar o CNO. Sem cadastro, não há aferição nem certidão.
- Tratar toda obra do mesmo jeito. Pessoa física e pessoa jurídica sem contabilidade regular só têm a aferição indireta, e, na prática da Lansini, na pessoa jurídica com contabilidade regular o valor é zero.
- Aceitar o caso sem os documentos. Alvará, habite-se e declarações de remuneração são o ponto de partida.
- Esquecer a procuração no e-CAC. Só o responsável regulariza a obra; o profissional atua por procuração.
- Prometer a certidão automática. Há casos que exigem processo digital e comprovação de fatos.
O que separa um curso introdutório de uma formação de mercado?
A diferença está em cobrir ou não a cadeia inteira. Uma formação introdutória apresenta o Sero e mostra a tela. Uma formação de mercado precisa ligar prefeitura (alvará e habite-se), CNO, aferição, declarações de remuneração e certidão, e preparar o profissional para os casos que fogem do automático.
Um teste simples: depois da formação, você consegue dizer ao cliente, em ordem, o que precisa ser feito, quais documentos ele deve trazer e o que fazer quando a certidão não sai sozinha? Se a resposta for não, falta prática de mercado.
Como transformar o conhecimento em serviço pago?
Comece definindo o escopo pelo caminho da obra: verificação do CNO, levantamento de documentos, procuração no e-CAC, aferição, acompanhamento até a certidão e, se necessário, processo digital. Cada etapa é uma entrega que o cliente entende.
Sobre quanto cobrar, a prática da Lansini é trabalhar com honorários de 20% a 30% da economia gerada para o cliente. Cobrar sobre a economia alinha o seu ganho ao resultado que o cliente enxerga, e por isso você precisa saber explicar como a base de cálculo foi chegada.
Quem cobra bem se diferencia por dominar o processo do começo ao fim.
O que fazer agora
- Releia a página de aferição da Receita e a página da CND até conseguir explicar o fluxo sem consultar.
- Monte uma lista de triagem para o primeiro contato: CNO, responsável pela obra, alvará, habite-se e declarações de remuneração.
- Separe as obras por tipo de responsável, para saber desde o início qual é o caminho do caso.
- Estude na IN RFB nº 2.021/2021 as alíquotas, os fatores de redução e as categorias de obra antes de fechar proposta.
- Defina o modelo de honorários e o escopo por etapa antes de atender o primeiro cliente, e deixe a procuração no e-CAC como primeiro passo.
- Compare o conteúdo de qualquer curso com a cadeia completa, de prefeitura à CND, e não só com a tela do Sero.
Fontes
- Receita Federal, Aferição de obras (Sero)
- Receita Federal, Certidão de regularidade fiscal de obra
- Receita Federal, Novo sistema para regularização de obras (abril/2021)
- Portal de Serviços, Emitir certidão de regularidade fiscal de obra
- Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021, art. 16
- Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022, art. 242 e prazo de inscrição no CNO
- AEAN – Artur Nogueira